4. Dans quelle classe doivent être ranges les baux des héritages, qui se composent en même temps d'édifices et de terres?

5. Les règles relatives aux réparations locatives des maisons, s'appliquent aux édifices compris dans les baux à ferme.

6. Nature des modifications apportées aux règles générales, par les règles spéciales aux baux à loyer et aux

7. Division de la matière contenue dans cette section.

1. Après avoir présenté, dans le chapitre 1er, les principes généraux du louage, en faisant abstraction des choses qui peuvent être l'objet de ce contrat; j'ai exposé, dans la première section du chapitre II, les règles communes au louage des différentes sortes d'immeubles. Je dois maintenant indiquer celles qui sont particulières aux baux des maisons, et celles qui sont spéciales aux baux des biens ruraux. Pour plus de clarté, le législateur les a rangées dans deux sections séparées; je vais suivre cette méthode, qui est propre à faciliter les recherches, et à donner aux idées de la précision et de la netteté.

2. Cette division, qui semble d'abord si bien tranchée, dont les branches paraissent ne pouvoir jamais se mêler et se confondre, laisse cependant quelque chose à desirer.

Il y a des immeubles qui ne sont ni maisons d'habitation ni héritages ruraux, et dont il est, par conséquent, difficile d'indiquer la place, dans la distribution qu'a faite le législateur. Tels sont les chantiers, les emplacemens destinés à la tenue

des foires ou marchés, les mines, les carrières, les moulins et les usines en général. Quelquefois aussi l'immeuble loué se compose, en partie, de maisons d'habitation et, en partie, de terres destinées à la culture. Alors s'élève la question de savoir quelles règles doivent être observées, celles des baux à loyer ou celles des baux à ferme.

Il importe de donner, sur ce point, quelques notions positives. Sans cela la distinction établie dans la loi, et reproduite par les jurisconsultes, resterait souvent sans utilité.

3. La division des immeubles, qui peuvent être l'objet d'un bail, eût été plus exacte, si l'on eût rangé dans une classe tous ceux qui donnent naissance à des fruits naturels ou industriels, et dans l'autre, ceux qui produisent des fruits civils.

Rien n'échappe à des termes aussi complexes; et aucun immeuble, quelle que soit sa nature, ne se trouve en dehors des deux espèces particulières ainsi classées. Cette division rectifie, élargit et complète celle qu'a faite le législateur; par elle, tout se simplifie, et chaque question trouve une solution facile. On arrive, en effet, à cette conséquence que les règles relatives aux baux à loyer s'appliquent aux baux de tous les immeubles qui ne produisent que des fruits civils; et que, dans la catégorie des baux à ferme, se rangent toutes les locations d'immeubles, sur lesquels se perçoivent des fruits naturels ou industriels.

Telle est, au surplus, la doctrine qu'enseignent les auteurs. « Le bail des choses qui produisent des fruits naturels, dit Denisart, se nomme bail à

ferme, et le bail des choses qui ne produisent que

des fruits civils, comme maisons, se nomme bail

à loyer. »> (1)

Telle a été aussi la pensée des rédacteurs du

Code civil. On n'en saurait douter, à la lecture de

ce passage du rapport fait au tribunat, par M. Mou-

ricault : « Le louage d'un bien rural, c'est-à-dire

d'un fonds produisant des fruits naturels ou in-

dustriels, est appelé bail à ferme; le louage d'une

maison ou d'un bâtiment, qui ne produit que des

fruits civils ou loyers, est appelé bail à loyer.» (2)

Ainsi, les baux des chantiers, des moulins à eau

ou à vent, des usines en général, et ceux des.
terrains qui ne sont point destinés à être cultivés,
et que l'on consacre à la tenue des foires, à la
célébration des fêtes et réjouissances, ou à tout
autre objet semblable, sont soumis aux disposi-
tions contenues dans la présente section; tandis
qu'il faut chercher, dans la section suivante, les
règles applicables aux locations des mines, des car-
rières, et, en général, de tous les fonds qui pro-
duisent des fruits, soit spontanément, soit à l'aide
de la culture, ou par le secours de l'industrie.

La Cour de Paris a cependant jugé qu'un ter-
rain, loué pour en faire un chantier, pouvait être
assimilé à un fonds rural, et qu'à ce titre l'indem-
nité due au preneur dépossédé, par l'effet de la
vente du terrain, devait, conformément à l'article

(1) V° Bail à ferme et à loyer. n° 3.

(2) M. Locré, tome XIV, pag. 422.

1746, qui dispose pour les baux des biens ruraux, être du tiers du prix du bail pour tout le temps qui restait à courir. Mais cette décision a été rendue contre les conclusions du ministère public; et M. Dalloz, en la rapportant, fait remarquer qu'on ne peut considérer comme propriété rurale qu'un terrain destiné à la culture ou au pâturage, ou à d'autres usages ruraux; qu'un chantier n'a rien de commun avec l'agriculture; qu'étant destiné à recevoir un dépôt de choses vénales, il constitue un véritable établissement soumis aux règles des établissemens de commerce, et, par conséquent, à l'application de l'article 1747 du Code civil. (1)

4. Lorsqu'il s'agit d'héritages dans lesquels, à côté de constructions destinées à l'habitation, se trouvent des terrains en culture, il faut nécessairement opter entre les deux natures différentes d'immeubles; et l'on conçoit que la raison de préférence ne peut être puisée que dans leur importance relative. Si c'est l'édifice qui est l'objet principal du contrat, comme dans les locations des maisons auxquelles se trouve attenant un jardin, un parc ou une petite portion de terre; on devra suivre les règles particulières aux baux à loyer. Si, au contraire, les contractans ont eu principalement en vue la portion de l'héritage qui produit des fruits; l'existence de bâtimens destinés à l'exploitation du fonds et au logement du fermier n'empêche point que le bail ne soit un véritable

(1) Dalloz, 25. 2. 220; Sirey, 25. 2. 272.

bail à ferme, soumis comme tel aux dispositions de la section suivante. (1)

Dans les exemples que je viens de citer, l'intention des contractans est manifeste; on voit surle-champ quel est l'objet principal de la location, et dès-lors on décide, sans hésiter, à quelles règles elle est soumise. Mais les volontés ne sont pas toujours aussi franchement énoncées, le rôle principal n'est pas toujours aussi nettement assigné, et l'on peut, en beaucoup d'occasions, douter si c'est la maison, ou le terrain qui l'environne; le logement, ou la perception des fruits, qui doit servir

à déterminer le caractère du bail.

Ces difficultés, quelque graves qu'elles soient, trouveront leur solution dans l'appréciation attentive du but que s'est proposé chacun des contractans. En se demandant: si c'est en vue de la perception des fruits naturels ou industriels que le preneur s'est engagé; ou si, au contraire, cette perception n'a été pour lui qu'un motif secondaire et accessoire; selon la réponse que les termes du contrat et les circonstances suggéreront, on décidera qu'il y a bail à ferme, ou bail à loyer.

(1) Le Code civil d'Autriche, art. 1091, dit que « le contrat de bail s'appelle bail à loyer, lorsqu'on peut se servir de la chose louée, sans autre préparation; mais lorsqu'on ne peut s'en servir qu'à l'aide du travail et de soins, le contrat se nomme bail à ferme. Lorsque, par un même contrat, on loue à-la-fois des choses de la première et de la seconde espèce, le contrat doit être apprécié, suivant la nature de la chose principale. » (Trad. de M. de Clercq, Collection des lois des états modernes, par M. Victor Foucher, avocat général à Rennes.)